W jakich przypadkach można odstąpić od umowy deweloperskiej? Jaki jest termin odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej? Czy odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę może być uzależnione od zapłaty odstępnego? M.in. na te pytania postaram się odpowiedzieć poniżej.
W jakich sytuacjach nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej?
Przesłanki odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej określa tzw. ustawa deweloperska (czyli ustawa z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).
Zgodnie z ustawą, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w kilku przypadkach, mianowicie:
1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wymaganych przez ustawę deweloperską (o tym jakie elementy zawierać powinna umowa deweloperska pisałem w innym artykule → Umowa deweloperska);
2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach (z wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub w załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a podpisaniem umowy deweloperskiej);
3) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w sposób określony w ustawie deweloperskiej;
4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Termin na odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej
Jeśli powodem odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej jest wystąpienie którejś z sytuacji opisanych wyżej w pkt. 1-5, to termin na skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej wynosi 30 dnia od dnia jej zawarcia przez strony.
Natomiast w przypadku, gdy przyczyną odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej jest nieprzeniesienie na niego przez dewelopera prawa określonego w umowie deweloperskiej (pkt 6 powyżej), nabywca – przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej – musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa. Dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. W takim przypadku nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę
Skutkiem skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej jest to, że umowa taka uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.
Oznacza to, że jeśli nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, nie będzie on już zobowiązany do zapłaty deweloperowi ceny przewidzianej w tej umowie, zaś deweloper nie będzie zobowiązany do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i przeniesienia na nabywcę prawa określonego w umowie deweloperskiej (np. prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym).
W jakich sytuacjach deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?
Ustawa deweloperska przyznaje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej nie tylko nabywcy, ale też deweloperowi.
Z uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej deweloper może skorzystać w następujących sytuacjach:
1) jeśli nabywca nie spełni należycie świadczenia pieniężnego (np. ceny, odsetek) na rzecz dewelopera, tzn. w terminie i w kwocie wynikających z umowy deweloperskiej.
W takim przypadku deweloper musi jednak wezwać nabywcę w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania.
2) jeśli nabywca nie stawi się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.
Trzeba jednak zauważyć, że we wskazanych wyżej sytuacjach uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej nie powstanie w przypadku, gdy brak płatności lub niestawiennictwo nabywcy wynikać będzie z działania tzw. siły wyższej (np. trzęsienie ziemi, wojna, powódź).
Odstąpienie od umowy deweloperskiej a obowiązek wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości
Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia nabywcy o:
1) wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo
2) przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
3) przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
W przypadku, gdy nabywca składa oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej po tym, jak złożony został wniosek o wpis jego roszczenia do księgi wieczystej, oświadczenie to musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Jest to warunek skuteczności oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Zgoda powinna być złożona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nabywca zobowiązany jest wyrazić także w przypadku, gdy to deweloper odstępuje od umowy deweloperskiej.
✉ mz@szymalazaremba.pl
- Crowdfunding – nowe wymogi i zakazy - 10/11/2023
- Instytucje pożyczkowe – zmiany od 2024 roku - 03/11/2023
- Skutki podatkowe wycofania nieruchomości ze spółki jawnej - 31/10/2023