w kategorii Umowy handlowe

Umowa deweloperska WrocławW niniejszym wpisie przedstawię podstawowe informacje na temat umowy deweloperskiej. W pierwszej kolejności odpowiem na pytanie, co to jest umowa deweloperska? Następnie omówię treść takiej umowy, czyli co powinna zawierać umowa deweloperska, a także formę, w jakiej powinna być zawarta umowa deweloperska oraz jaki jest koszt zawarcia takiej umowy.

 

Co to jest umowa deweloperska?

Odpowiedź na pytanie, czym jest umowa deweloperska odnajdziemy w ustawie z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”). W świetle ustawy deweloperskiej:

[Art. 1 ustawy deweloperskiej]

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Ustawa deweloperska szczegółowo określa treść umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy, umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość;

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej – przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli dany deweloper podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz projektem architektoniczno-budowlanym;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

 

Warunki umowne mniej korzystne dla nabywcy od przewidzianych w ustawie deweloperskiej

Warto pamiętać, że jeżeli deweloper zamieści w umowie deweloperskiej postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przewidują przepisy ustawy deweloperskiej, to takie postanowienia umowy nie będą skuteczne i zamiast nich zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy ustawy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny jako załącznik do umowy deweloperskiej

Integralną częścią umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny (wraz z załącznikami) dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny zawiera m.in. harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. W harmonogramie deweloper powinien określić przynajmniej etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (nie mniej niż cztery) oraz procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

 

Umowa deweloperska – forma i koszty

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Akt notarialny sporządza wyłącznie notariusz. Zaopiniowanie umowy deweloperskiej warto zlecić adwokatowi lub radcy prawnemu.

Koszty zawarcia umowy deweloperskiej obejmują:

1/ wynagrodzenie notariusza (taksę notarialną) za sporządzenie aktu notarialnego – umowy deweloperskiej oraz wynagrodzenie za sporządzenie wypisów tego aktu (czyli poświadczonych przez notariusza egzemplarzy umowy deweloperskiej).

Jeżeli chodzi o wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego umowę deweloperską, to nie może ono przekraczać połowy stawki maksymalnej, określonej w przepisach regulujących maksymalne stawki taksy notarialnej. Zgodnie z tymi przepisami maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od ceny nieruchomości wskazanej w umowie deweloperskiej i wynosi przy cenie: 1)   do 3.000 zł – 100 zł; 2)   powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł; 3)   powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł; 4)   powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł; 5)   powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł; 6)   powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł; 7)   powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

Notariusz nie może pobrać tytułem taksy za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego umowę deweloperską wynagrodzenia w wysokości wyższej niż połowa wskazanej wyżej stawki maksymalnej. Może natomiast pobrać wynagrodzenie w kwocie niższej, jeśli uda nam się to wynegocjować z notariuszem.

Do kwoty tej doliczyć należy wynagrodzenie notariusza za wypisy aktu notarialnego obejmującego umowę deweloperską. Wynosi ono 6 zł za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego. Koszt wydania jednego wypisu umowy deweloperskiej wraz z załącznikami wynosić może w granicach 100-200 zł. W praktyce liczba wypisów wynosić będzie trzy (dla nabywcy, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego) lub cztery (dodatkowo dla banku udzielającego kredytu nabywcy).

Do kwoty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego umowę deweloperską oraz za sporządzenie wypisów tego aktu notariusz doliczy jeszcze kwotę podatku od towarów i usług (VAT) w stawce 23%.

2/ opłatę sądową za wpis roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej.

Opłata ta wynosi 150 zł. Nabywca płaci ją notariuszowi, który sporządza akt notarialny obejmujący umowę deweloperską.

Co istotne, zgodnie z ustawą deweloperską, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Nabywca płaci zatem tylko połowę tych kosztów.

 

Najważniejsze orzeczenia sądowe dotyczące umowy deweloperskiej

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.03.2018 r, I ACa 2212/16:

Postanowienie umowy deweloperskiej przerzucające na nabywcę lokalu jeszcze przed ustanowieniem na jego rzecz odrębnej własności lokalu koszty związane z administrowaniem i utrzymaniem urządzeń wspólnych na nieruchomości, pozostaje w sprzeczności z art. 12 i 13 u.w.l. oraz narusza interesy konsumenta.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.08.2017 r., I CSK 10/17:

Klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie.

Czy spółka cywilna jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Czy podatnikiem podatku od nieruchomości jest spółka cywilna, czy wspólnicy takiej spółki – kwestia ta była przedmiotem rozbieżnych rozstrzygnięć sądów administracyjnych. Istniejące na tym tle wątpliwości stały się przyczyną podjęcia uchwały w składzie 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (uchwała NSA z 13 marca 2017 roku, sygnatura II FPS 5/16).

Rejestracja spółki z o.o.

Rejestracja spółki z o.o. możliwa jest obecnie na dwa sposoby: w sposób uproszczony, który polega na skorzystaniu z wzorca umowy udostępnionego na portalu S24, albo w sposób tradycyjny, który jest wprawdzie bardziej czasochłonny i wiąże się z koniecznością zawarcia umowy spółki w formie aktu notarialnego, ale za to umożliwia dopasowanie treści umowy spółki do potrzeb wspólników.

Prawo spółek

Zakładanie spółek • Prawo spółek Zapewniamy kompleksową obsługę prawną z zakresu prawa spółek, w szczególności: doradzamy w zakresie wyboru optymalnej formy prowadzenia działalności (z uwzględnieniem aspektów podatkowych) i pomagamy w założeniu spółki, zapewniamy bieżącą obsługę korporacyjną (powoływanie i odwoływanie członków organów spółki, zmiany umowy spółki, sporządzanie uchwał i protokołów zgromadzeń wspólników, sporządzanie regulaminów zarządu i [...]

Obsługa prawna firm

Obsługa prawna firm • Wrocław W ramach obsługi prawnej firm oferujemy bieżące doradztwo prawne dla spółek i innych przedsiębiorców w sprawach związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej, w szczególności: sporządzamy i opiniujemy umowy stosowane przez przedsiębiorców (np. umowy o świadczenie usług, umowy zlecenia, umowy o współpracy, umowy sprzedaży, umowy dostawy i montażu), przygotowujemy oraz analizujemy regulaminy [...]

Marek Szymała
Adwokat. Partner w Szymała Zaremba Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Sp. p. Wpisany na listę adwokatów prowadzoną przez Okręgową Radę Adwokacką we Wrocławiu. Specjalizacje: prawo podatkowe, postępowanie podatkowe, prawo karne skarbowe, postępowanie sądowoadministracyjne, egzekucja administracyjna.