w kategorii Spółki handlowe

aport nieruchomości do spółki z o.o.Aport nieruchomości do spółki z o.o. może mieć miejsce bądź na etapie zakładania spółki z o.o., bądź później – w ramach podwyższenia kapitału zakładowego istniejącej już spółki. Jakich formalności trzeba dopełnić, aby skutecznie wnieść do spółki z o.o. aport w postaci nieruchomości? Czy wniesienie aportem nieruchomości jest możliwe w przypadku spółki S24? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie Państwo poniżej.

 

Wniesienie aportu w postaci nieruchomości do nowo zakładanej spółki z o.o.

Wspólnicy, którzy zakładają spółkę z o.o., muszą wnieść do niej wkłady na pokrycie udziałów obejmowanych przez każdego z nich. W przypadku, gdy spółka z o.o. zakładana jest w sposób tradycyjny („papierowy”), wkład wspólnika na pokrycie udziałów w kapitale zakładowym spółki może mieć charakter pieniężny (gotówka, przelew) albo niepieniężny (jest to tzw. aport). Kodeks spółek handlowych dopuszcza przy tym możliwość, aby wkład wspólnika spółki z o.o. zakładanej w sposób tradycyjny miał częściowo charakter pieniężny, a częściowo – niepieniężny. Oznacza to, że przy zawiązaniu spółki wspólnik może do niej wnieść zarówno gotówkę, jak i aport – np. w postaci prawa własności nieruchomości.

Tytuł prawny do nieruchomości jako przedmiot aportu wnoszonego do spółki z o.o.

Poza prawem własności nieruchomości, wkładem niepieniężnym (aportem) do nowo zakładanej spółki z o.o. mogą być także:

1) udział w prawie własności nieruchomości,

2) prawo użytkowania wieczystego gruntu,

3) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego.

Problematyczna jest natomiast kwestia zdolności aportowej umów najmu lub dzierżawy nieruchomości. Aby stwierdzić, czy wniesienie przez wspólnika wkładu niepieniężnego w postaci uprawnień z najmu lub dzierżawy jest dopuszczalne, trzeba dokonać szczegółowej analizy danej sytuacji, w tym postanowień konkretnej umowy najmu lub dzierżawy.

W tym kontekście warto przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r., III CZP 21/93:

(…) wierzytelności najemcy, jako prawa majątkowe, posiadające wartość ekonomiczną, mogą być przedmiotem wkładu niepieniężnego. Trudności mogą powstać przy ocenie, czy spełniony jest również warunek zbywalności. Wymaga to odrębnego ustalania w każdym indywidualnym wypadku.

Po stronie najemcy jego uprawnienia obejmują nie tylko prawo używania przedmiotu najmu, ale również prawo żądania, aby wynajmujący wydał lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywał przedmiot najmu w należytym stanie.

Jeżeli najemca czyni przedmiotem wkładu zespół swoich uprawnień wynikających z najmu, obowiązany jest uzyskać zgodę wynajmującego (art. 519 k.c.), w takim razie następuje bowiem przeniesienie na spółkę prawa najmu, a więc nierozerwalnie ze sobą złączonych praw i obowiązków.

Częścią wierzytelności najemcy jest prawo do używania lokalu. Jego przelew podlega szczególnemu unormowaniu zawartemu w art. 668 k.c. Również to prawo może stanowić przedmiot wkładu wspólnika, z tym że zbywalność, a więc i zdolność aportowa, może być umownie wyłączona. (…)

Zakaz ten, jako podlegający dyspozycji stron, może być w każdym czasie uchylony, przy czym oświadczenie wynajmującego może być zgodnie z art. 60 k.c. wyrażone przez każde jego zachowanie.

Nie budzi natomiast wątpliwości, że przedmiotem aportu wnoszonego do spółki z o.o. nie mogą być np. użytkowanie lub służebność osobista. Nie mają one zdolności aportowej, ponieważ zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego są niezbywalne.

Aport nieruchomości przy zawiązaniu spółki – jak wnieść?

W celu wniesienia do nowo zakładanej spółki z o.o. aportu w postaci nieruchomości trzeba dopełnić formalności określonych w szczególności w Kodeksie spółek handlowych. Tak jak w przypadku każdego innego aportu, wnosząc aport w postaci nieruchomości należy zatem zadbać o to, by umowa spółki (akt założycielski) szczegółowo określała przedmiot aportu, osobę wspólnika wnoszącego aport oraz liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów.

Zgodnie z Kodeksem spółek handlowych, zgłaszając nowo założoną spółkę z o.o. do sądu rejestrowego, wszyscy członkowie zarządu muszą złożyć oświadczenie, że wkłady na pokrycie kapitału zakładowego spółki zostały wniesione w całości przez wszystkich wspólników. Dlatego  konieczne jest, aby aport w postaci nieruchomości został efektywnie wniesiony do spółki z o.o. przed złożeniem wniosku o jej zarejestrowanie w KRS.

Czy do skutecznego wniesienia nieruchomości do nowo zakładanej spółki z o.o. wystarczy sama umowa spółki?

Na tym tle powstaje pytanie, czy do skutecznego wniesienia nieruchomości do nowo zakładanej spółki z o.o. wystarczy sama umowa spółki, czy też konieczne jest zawarcie dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej nieruchomość na spółkę? W literaturze prawniczej przeważa pogląd, że – co do zasady – umowa spółki z o.o. zawarta w formie aktu notarialnego, która przewiduje przeniesienie na spółkę przez wspólnika prawa własności nieruchomości tytułem jego wkładu niepieniężnego, wywiera tzw. podwójny skutek (zobowiązująco-rozporządzający) w rozumieniu art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Przyjmuje się zatem, że umowa spółki z o.o. przenosi własność nieruchomości na spółkę, chyba że w umowie tej wyraźnie zastrzeżono, że wywiera ona tylko skutek zobowiązujący w zakresie pokrycia udziałów oznaczonym co do tożsamości aportem. Jeśli umowa spółki z o.o. zawiera takie zastrzeżenie, to przed złożeniem wniosku o wpis spółki do KRS trzeba zawrzeć dodatkową umowę w formie aktu notarialnego, na mocy której prawo własności zostanie przeniesione na spółkę.

Czy akt założycielski jednoosobowej spółki z o.o. wywołuje skutek zobowiązująco-rozporządzający?

Kontrowersje budzi natomiast kwestia, czy wspomniany wyżej podwójny skutek (zobowiązująco-rozporządzający) wystąpi także w przypadku aktu założycielskiego jednoosobowej spółki z o.o. W odróżnieniu od umowy spółki z o.o. zawieranej między co najmniej dwoma wspólnikami, która jest źródłem zobowiązania umownego (zawierając umowę spółki, wspólnicy zobowiązują się względem siebie do dokonania określonych świadczeń na rzecz mającej powstać spółki), akt założycielski jednoosobowej spółki z o.o. jest jednostronną czynnością prawną. W literaturze prawniczej wskazuje się, że jako jednostronna czynność prawna nie może on wywołać podwójnego skutku (zobowiązująco-rozporządzającego). W konsekwencji przyjmuje się, że wniesienie wkładu w postaci prawa własności nieruchomości przy zawiązaniu jednoosobowej spółki z o.o. wymaga zawarcia odrębnej umowy rozporządzającej w formie aktu notarialnego pomiędzy spółką a wspólnikiem wnoszącym wkład.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości jako aport do spółki z o.o.

Konieczność dopełnienia dodatkowych formalności pojawi się także w przypadku, gdy przedmiotem aportu do nowo zakładanej spółki z o.o. ma być prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. W takiej sytuacji konieczne jest – jeszcze przed złożeniem wniosku o wpis spółki do KRS – zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz przeprowadzenie postępowania przed sądem wieczystoksięgowym w zakresie zmiany użytkownika wieczystego. W świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami warunkiem przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot jest bowiem uzyskanie wpisu w księdze wieczystej.

 

Wniesienie aportu w postaci nieruchomości w ramach podwyższenia kapitału zakładowego spółki z o.o.

Wniesienie aportu w postaci nieruchomości do już zarejestrowanej spółki z o.o. może nastąpić w ramach podwyższenia kapitału zakładowego.

W świetle Kodeksu spółek handlowych podwyższenie kapitału zakładowego spółki z o.o. możliwe jest, co do zasady, w trybie uproszczonym (bez zmiany umowy spółki) lub w trybie bardziej sformalizowanym (poprzez zmianę umowy spółki). Niektóre sądy rejestrowe kwestionują jednak możliwość zastosowania trybu uproszczonego w przypadku, gdy na pokrycie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym wnoszony jest wkład niepieniężny (aport). W związku z tym – aby uniknąć ryzyka, ze sąd rejestrowy odmówi rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego – bezpieczniej jest przeprowadzić procedurę wniesienia aportu w postaci nieruchomości w ramach podwyższenia kapitału zakładowego w trybie zmiany umowy spółki.

Jak wnieść aportem nieruchomość w ramach podwyższenia kapitału zakładowego przez zmianę umowy spółki?

Pierwszym krokiem jest podjęcie przez wspólników uchwały w sprawie aportowego podwyższenia kapitału zakładowego przez zmianę umowy spółki. Uchwała taka musi być umieszczona w protokole sporządzonym przez notariusza. W treści uchwały trzeba szczegółowo opisać nieruchomość będącą przedmiotem aportu, osobę wspólnika wnoszącego aport oraz liczbę i wartość nominalną udziałów objętych w zamian za aport.

Kolejnym krokiem powinno być złożenie przez wspólnika (wspólników) oświadczenia o objęciu nowego udziału bądź udziałów lub o objęciu podwyższenia wartości istniejącego udziału bądź udziałów. W przypadku podwyższenia kapitału zakładowego następującego w trybie zmiany umowy spółki oświadczenie takie wymaga formy aktu notarialnego. Nie ma przeszkód, aby oświadczenie złożyć tuż po podjęciu uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego – w ramach jednej wizyty u notariusza.

Aport nieruchomości do spółki z o.o – czy wystarczy uchwała o podwyższeniu kapitału i oświadczenie o objęciu udziałów?

Podobnie jak w przypadku wnoszenia nieruchomości aportem przy zawiązaniu spółki, konieczne jest, aby nieruchomość będąca przedmiotem aportu w ramach podwyższenia kapitału zakładowego została efektywnie wniesiona do spółki przed złożeniem w KRS wniosku o zarejestrowanie podwyższenia kapitału. W literaturze prawniczej kontrowersje wywołuje jednak to, czy dla skutecznego przeniesienia na spółkę prawa własności nieruchomości wystarczą uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego i oświadczenie o objęciu udziałów. Obok poglądu przyjmującego, że dokumenty te są wystarczające do przeniesienia nieruchomości na spółkę, spotkać można pogląd przeciwny – wskazujący, że w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego i oświadczenie o objęciu udziałów nie tworzą umowy między spółką a wspólnikiem obejmującym udziały w podwyższonym kapitale.

W tym kontekście warto też przywołać stanowisko Sądu Najwyższego przedstawione w wyroku z dnia 19 października 2006 r., sygn. akt V CSK 215/06:

(…) brak podstaw do akceptacji dalszych wniosków, jakoby uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego zawierająca dane wymienione w art. 158 § 1 k.s.h. stanowiła oświadczenie woli stanowiące element umowy o podwójnym skutku zobowiązującym i rozporządzającym. Kwestię tę wyjaśniono w postanowieniu Sądu Najwyższego sygn. II CKN 1235/00 z 20 lutego 2003 r. Zgodnie z wyrażonym tam poglądem uchwały kolektywnych organów korporacyjnych osób prawnych stanowią szczególnego rodzaju czynność prawną o tyle, o ile zmierzają do wywołania skutków prawnych stosownie do reguł wyznaczających ich podstawę prawną. Wyżej stwierdzono, że reguły wyznaczające podstawę prawną i treść uchwał nie dotyczą przenoszenia własności nieruchomości, a czynnościami tymi rządzą przepisy Kodeksu cywilnego.

Odrębna umowa przenosząca tytuł prawny do nieruchomości na spółkę z o.o.

Rozwiązaniem bezpieczniejszym jest zatem zawarcie odrębnej umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej na spółkę tytuł prawny do nieruchomości. Jeśli zaś przedmiot aportu w ramach podwyższenia kapitału zakładowego stanowi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości konieczne jest dodatkowo przeprowadzenie postępowania w zakresie zmiany użytkownika wieczystego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej.

Dopiero po dokonaniu tych czynności zarząd spółki może zgłosić podwyższenie kapitału zakładowego do sądu rejestrowego (KRS). W przypadku spółki z o.o. mającej siedzibę we Wrocławiu właściwym sądem będzie Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu, VI Gospodarczy KRS. Do wniosku o rejestrację podwyższenia kapitału zakładowego trzeba dołączyć w szczególności uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego, oświadczenia o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym oraz oświadczenie wszystkich członków zarządu, że wkłady na podwyższony kapitał zakładowy zostały w całości wniesione. Podwyższenie kapitału zakładowego stanie się skuteczne z chwilą wpisania do rejestru przedsiębiorców KRS.

 

Czy można wnieść aportem nieruchomość do spółki S24?

Jeśli spółka z o.o. zawiązywana jest jako tzw. spółka S24, to na pokrycie kapitału zakładowego takiej spółki wspólnicy mogą wnieść  wyłącznie wkłady pieniężne. Do nowo tworzonej spółki S24 nie można zatem wnieść aportu w postaci nieruchomości. Natomiast możliwe jest późniejsze podwyższenie kapitału zakładowego spółki S24 w oparciu o wkład niepieniężny w postaci nieruchomości. Wymaga to jednak dokonania zmiany umowy spółki w formie aktu notarialnego.

Spółka z o.o., która została założona jako spółka S24, po podwyższeniu jej kapitału zakładowego w drodze wniesienia aportu, utraci status spółki S24.

Weryfikacja zwrotu VAT

Ustawowe terminy na zwrot podatku VAT są terminami o charakterze gwarancyjnym, tj. podatnik ma prawo oczekiwać, że w terminie ustawowym zwrot podatku VAT zostanie wykonany. Terminy ustawowe na zwrot podatku VAT tworzą jednocześnie równe ramy czasu na zwrot podatku VAT wobec podatników, którzy znaleźli się w określonej grupie podatników wyodrębnionej pod względem długości terminu do zwrotu podatku VAT – 25 dni, 60 dni, 180 dni.

Nabycie udziałów w spółce z o.o. z majątku wspólnego małżonków

W poprzednim wpisie Udziały w spółce z o.o. a majątek wspólny małżonków pisałem, że w przypadku małżonków, którzy nie podpisali intercyzy, udziały w spółce z o.o. nabyte lub objęte przez jednego małżonka za środki z majątku wspólnego nie wchodzą do jego majątku osobistego, lecz należą do majątku wspólnego obojga małżonków. Wskazywałem, że podstawą zakwalifikowania udziałów […]

Prawo spółek Wrocław

Zakładanie i likwidacja spółek • Prawo spółek Zapewniamy kompleksową obsługę prawną z zakresu prawa spółek, w szczególności: doradzamy w zakresie wyboru optymalnej formy prowadzenia działalności (z uwzględnieniem aspektów podatkowych) i pomagamy w założeniu spółki, zapewniamy bieżącą obsługę korporacyjną (powoływanie i odwoływanie członków organów spółki, zmiany umowy spółki, sporządzanie uchwał i protokołów zgromadzeń wspólników, sporządzanie regulaminów [...]

Opiniowanie i analiza umów Wrocław

Opiniowanie i analiza umów • Wrocław Zapewniamy doradztwo prawne w sprawach związanych z umowami dotyczącymi nieruchomości, w szczególności: przeprowadzamy analizy stanu prawnego nieruchomości, identyfikujemy ryzyka związane z nabyciem nieruchomości oraz doradzamy w zakresie sposobu usunięcia lub ograniczenia tych ryzyk, przygotowujemy i opiniujemy umowy sprzedaży (zakupu) nieruchomości, umowy przedwstępne, umowy deweloperskie, a także umowy najmu i [...]

Marzena Zaremba
Radca prawny. Partner w Szymała Zaremba Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Sp. p. Wpisana na listę radców prawnych prowadzoną przez Okręgową Izbę Radców Prawnych we Wrocławiu. Zajmuje się w szczególności prawną obsługą spółek oraz sporządza i opiniuje umowy handlowe.