Czy przeniesienie nieruchomości do majątku prywatnego wspólników spółki cywilnej z zamiarem dalszego wynajmu podlega opodatkowaniu VAT? Czy w związku z wycofaniem nieruchomości ze spółki cywilnej w celu jej wynajmowania w ramach najmu prywatnego trzeba dokonać korekty podatku naliczonego? Zagadnień tych dotyczy interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) z dnia 26 lipca 2023 roku. Treść tej interpretacji omawiamy poniżej.
Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej do majątku prywatnego wspólników
Z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej wystąpili małżonkowie, którzy byli wspólnikami spółki cywilnej. Spółka miała status czynnego podatnika podatku VAT. W opisie stanu faktycznego wnioskodawcy podali m.in., że do majątku spółki cywilnej nabyli w 2015 roku nieruchomość zabudowaną budynkiem niemieszkalnym. Zakup tej nieruchomości korzystał ze zwolnienia z VAT. Natomiast przed oddaniem budynku do użytkowania spółka cywilna ponosiła nakłady, od których odliczała podatek VAT.
W kolejnym roku do majątku spółki cywilnej zakupiono prawo użytkowania wieczystego gruntów niezabudowanych. Transakcja zakupu była opodatkowana podatkiem VAT, a spółka cywilna odliczyła VAT naliczony.
Wspomniane wyżej nieruchomości spółka cywilna wykorzystywała do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawcy podali też, że nieruchomości wprowadzono do ewidencji środków trwałych.
W listopadzie 2022 roku wnioskodawcy przenieśli nieruchomości do swojego majątku prywatnego. Było to związane z zamiarem przekształcenia spółki cywilnej w spółkę jawną oraz planowaną sukcesją pokoleniową. Po przekształceniu spółki chcieli je wynajmować w ramach najmu prywatnego na cele działalności gospodarczej przekształconej spółki jawnej.
Jakie skutki w podatku VAT ma wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej?
Wątpliwości wnioskodawców dotyczyły dwóch kwestii.
Po pierwsze, wnioskodawcy zapytali Dyrektora KIS, czy wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej do majątku prywatnego wspólników podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Ich zdaniem nie, ponieważ na gruncie przepisów prawa cywilnego nie dojdzie do zmian własnościowych nieruchomości. Wnioskodawcy argumentowali, że nieruchomości wykorzystywane przez spółkę cywilną stanowią współwłasność łączną jej wspólników w proporcji 50%-50%. W ich ocenie nie ulegnie to zmianie po przeniesieniu nieruchomości do ich majątku prywatnego. Co istotne, przeniesienie nieruchomości ze spółki cywilnej do majątku prywatnego wspólników nie ma charakteru darowizny, ani przekazania na rzecz innych osób.
Ponadto – jak podnosili wnioskodawcy – w opisanej przez nich sytuacji nie doszło do przekazania nieruchomości na potrzeby osobiste wspólników ani innych osób wymienionych w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT. Po wycofaniu nieruchomości ze spółki cywilnej wspólnicy będą bowiem wynajmować je na cele niemieszkalne. Tym samym nieruchomości nadal będą wykorzystywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych, tj. świadczenia usług najmu opodatkowanych podatkiem VAT.
Druga kwestia, która budziła wątpliwości wnioskodawców, to konieczność korekty naliczonego podatku VAT w związku z wycofaniem nieruchomości ze spółki cywilnej. W ich ocenie wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazanie do majątku prywatnego w celu wynajmowania w ramach najmu prywatnego nie powoduje obowiązku skorygowania podatku VAT odliczonego od wydatków związanych z zakupem lub z nakładami poniesionymi na nieruchomość. Wnioskodawcy argumentowali, że wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej nie stanowi zmiany w sposobie wykorzystania. Po przeniesieniu do majątku prywatnego wnioskodawców nieruchomości nadal będą bowiem wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tj. wynajmu na cele niemieszkalne.
Stanowisko Dyrektora KIS
W interpretacji indywidualnej z 26 lipca 2023 roku, znak: 0112-KDIL1-1.4012.235.2023.3.DS, Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawców za nieprawidłowe.
Przeniesienie nieruchomości do majątku prywatnego wspólników to czynność opodatkowana VAT-em
Według organu interpretacyjnego wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej i przekazanie jej do majątku prywatnego wspólników to czynność opodatkowana podatkiem VAT. Dyrektor KIS powołał się w tym zakresie na art. 7 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. W uzasadnieniu interpretacji organ wskazał, że w związku z przysługującym wnioskodawcom prawem do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawem do odliczenia podatku naliczonego od nakładów poniesionych na budynek niemieszkalny, wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej spółki cywilnej do majątku prywatnego wspólników stanowi odpłatną dostawę składnika majątku w myśl art. 7 ust. 2 ustawy o VAT.
Jednocześnie Dyrektor KIS zauważył, że uznanie czynności za opodatkowaną podatkiem VAT nie zawsze jest jednoznaczne z koniecznością zapłaty tego podatku. Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może bowiem korzystać ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów od podatku VAT określa m.in. w art. 43 ustawy o VAT. W szczególności w ust. 1 pkt 9, 10 i 10a tego artykułu ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości spełniających określone w tych przepisach warunki.
Czy wycofanie ze spółki cywilnej budynku niemieszkalnego jest zwolnione od podatku VAT?
W pierwszej kolejności Dyrektor KIS odniósł się do kwestii możliwości zwolnienia od opodatkowania VAT-em dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem niemieszkalnym. Chodziło o nieruchomość zakupioną przez spółkę cywilną w 2015 roku.
Analizując możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że w przypadku budynku niemieszkalnego nastąpiło już pierwsze zasiedlenie – miało to miejsce około 1990 roku. Z opisu stanu faktycznego wynikało też, że na ulepszenie tego budynku w latach 2015 -2016 spółka ponosiła wydatki, których wartość przekroczyła 30% wartości nieruchomości, i spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków. Po dokonanych ulepszeniach budynek oddano do użytkowania i służył on spółce cywilnej do prowadzenia działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata od ponownego pierwszego zasiedlenia. W ocenie organu interpretacyjnego spełnione zatem zostały warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia dostawy budynku niemieszkalnego od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ze względu na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, ze zwolnienia od podatku VAT korzystała także dostawa gruntu, na którym usytuowany jest wspomniany budynek.
W konsekwencji Dyrektor KIS stwierdził, że:
Wycofanie z działalności spółki nieruchomości zabudowanej budynkiem niemieszkalnym wykorzystywanej w ramach przedsiębiorstwa spółki cywilnej do majątku prywatnego dotychczasowych wspólników spółki cywilnej jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Dostawa ta korzysta jednak ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Czy wycofanie ze spółki cywilnej gruntów niezabudowanych jest zwolnione od podatku VAT?
Z kolei w odniesieniu do kwestii opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntów niezabudowanych, dyrektor KIS zwrócił uwagę, że z opisu sprawy wynikało dla gruntu niezabudowanego na moment wycofania ze spółki cywilnej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie było też decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z tym przekazanie tego gruntu do majątku prywatnego wspólników stanowi dostawę towarów, do której znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Grunt ten nie stanowi bowiem terenu budowlanego.
W konkluzji Dyrektor KIS stwierdził, że:
Wycofanie z działalności spółki prawa użytkowania wieczystego gruntów niezbudowanych, wykorzystywanych w ramach przedsiębiorstwa spółki cywilnej, do majątku prywatnego dotychczasowych wspólników spółki cywilnej, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Dostawa ta korzysta jednak ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że ww. nieruchomości będą przekazane do majątku prywatnego dotychczasowych wspólników spółki, którzy będą wynajmować nieruchomości jako osoby fizyczne na rzecz spółki przekształconej ze spółki cywilnej w spółkę jawną, a tym samym wynajem nieruchomości będzie związany z działalnością gospodarczą każdego ze wspólników spółki, a nie samej spółki. Zatem nie ma wpływu na opodatkowanie nieodpłatnego przekazania nieruchomości przez spółkę na rzecz wspólników spółki fakt wykorzystywania przedmiotowych nieruchomości w celach związanych z działalnością wspólników spółki, tj. wynajem nieruchomości spółce.
Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej a korekta podatku naliczonego
Odnosząc się do kwestii korekty podatku naliczonego, Dyrektor KIS wskazał, że nieodpłatne przekazanie nieruchomości do majątku osobistego wspólników oznacza zmianę ich przeznaczenia. Wcześniej nieruchomości były bowiem wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Natomiast w związku z przekazaniem nieruchomości do majątku prywatnego wspólników w celu ich wynajmu prywatnego będą one wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT.
Jednocześnie Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że w momencie wycofania nieruchomości z majątku spółki cywilnej (co miało miejsce w listopadzie 2022 roku) nie zakończył się 10-letni okres korekty, o której mowa w art. 91 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym organ interpretacyjny stwierdził, że po stronie spółki powstanie obowiązek dokonania korekty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 ustawy o VAT.
Przedstawiona wyżej interpretacja dotyczy konkretnego stanu faktycznego i uwzględnia stan prawny, który obowiązywał w dacie zdarzenia opisanego przez wnioskodawców. Od 1 lipca 2023 r. brzmienie art. 91 ustawy o VAT uległo zmianie.
Jak pokazuje doświadczenie, na tle transakcji dotyczących nieruchomości dość często dochodzi do sporów między podatnikami a organami podatkowymi. Dlatego przed dokonaniem transakcji, której przedmiotem ma być nieruchomość, warto skorzystać z profesjonalnego doradztwa podatkowego. Jeśli planują Państwo taką transakcję, zapraszamy do kontaktu z nami.
✉ mz@szymalazaremba.pl
- Wyłączenie wspólnika ze spółki z o.o. - 30/04/2024
- Pozew o rozwiązanie spółki z o.o. - 19/04/2024
- Mediacja jako sposób rozwiązania konfliktu wspólników - 12/04/2024